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– eine vielfältige Investitionsanlage – 

Spricht man von Immobilien, denken die meisten Leute an Wohnungen oder Häuser. Doch der Immobilienbereich ist viel umfangreicher. Neben Gewerbeimmobilien, gibt es Denkmal-Immobilie, Lagerhallen, Pflegeheime, landwirtschaftliche Flächen, usw. Mit der richtigen Strategie und etwas Wissen lassen sich langfristig renditestarke Investitionen tätigen – die auch in Zukunft Bestand haben. 

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Investitionsmöglichkeit-Immobilien-Börse
Immobilien
– eine vielfältige Investitionsanlage –

Inhaltsverzeichnis

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# Was sind Immobilien?

# Was gibt es für Immobilien?

# nützliche Fakten: Immobilien als Investitionsanlage

# Vor- und Nachteile als Investitionsanlage

# Alles zum Kauf von Immobilien

# Alles zum Verkauf von Immobilien

# Alles was du sonst noch wissen solltest: Zeitaufwand, Steuer, …

# Unser Geheimtipp

# Wo und wie findest du passende Immobilie?

# Unsere Empfehlungen

# Alles auf einem Blick

# Bonusmaterial

Was sind Immobilien?

Immobilien kennt jeder. Jeder wohnt in einem Haus, einer Wohnung o. ä. und hat somit praktische Erfahrungen damit. Immobilie heisst lateinisch „im-mobilis, also „unbeweglich“.  Amtsdeutsch wird es als „unbewegliches Sachgut“ oder „Liegenschaft“ bezeichnet.

Man kauft sich eine Immobilie zur Selbstnutzung, um das investierte Kapital zu vermehren oder um in einen inflationsgeschützten Sachwert zu investieren.

Was gibt es für Immobilien?

Neben Wohnungen und Häusern gehören zum Begriff der Immobilien auch

  • unbebaute Grundstücke
  • Garagen
  • landwirtschaftliche Flächen wie Acker oder Wald
  • Gewerbeimmobilien wie Geschäfte, Einkaufszentren, Werkstätten, Fabriken, Krankenhäuser, Hotels, Gaststätten etc.
  • Lagerhallen
  • Denkmal-Immobilien
  • Pflegeheime
  • Monteurswohnungen
  • und vieles mehr …
Investitionsanlage-Immobilien-Möglichkeiten

Nützliche Fakten

Immobilie als Investitionsanlage

Geldwert

Geldwert vs. Sachwert

Geldwert5

Verfügbarkeit

Eine schnelle Verfügbarkeit vom Geld ist nicht möglich. Die Abwicklung eines Verkaufes braucht Zeit. Auch eine Beleihung der Immobilie durch eine Bank geht nicht von heute auf morgen. Zudem kann der Wert der Immobilie schwanken. Somit ist es nicht zu jedem Zeitpunkt sinnvoll, diese zu verkaufen.

Geldwert7

Renditeerwartung

Wurde die Immobilie gut ausgewählt und wird das Vermögen mit Hilfe eines passenden Kredites gehebelt – sind Renditen von weit über 10% möglich.

Ein gutes Anlageobjekt sollte zumindest (nach einiger Zeit) die monatlichen Kosten (Ratenzahlungen, Nebenkosten, Rücklagen, etc.) decken, wenn nicht sogar einen Überschuss (positiven Cashflow) erwirtschaften.

Geldwert6

Sicherheit

Hohe Sicherheit

Geldwert8

Erforderliches Wissen

Für den Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt ist ein gewisses Grundwissen notwendig.

Idealerweise solltest du wissen, worauf du beim Kauf einer Immobilie zu achten hast (Lage, Anbindung, etc., sowie Einschätzungen bei der Besichtigung), sowie ausrechnen können, ob sich die Immobilie als Investitionsanlage rentiert.

Vor- und Nachteile

von Immobilien als Investitionsanlage

Vorteile

Immobilien sind eine inflationsgeschützte Anlage, die man zudem auch anfassen kann. Hinzu kommt, dass insbesondere Wohnraum immer nachgefragt wird. Denn wohnen muss man immer. Dadurch wird die Immobilie auch zu einer generationsübergreifenden Wertanlage.

Die Immobilien lassen sich steuerlich abschreiben, sodass die Steuerlast insgesamt reduziert wird. Bei einer selbstgenutzten Immobilien ist diese nach zwei Silvestern (3 Jahren) steuerfrei – bei einer vermieteten Immobilie nach 10 Jahren.

Der Vorteil bei einer vermieteten oder verpachteten Immobilie ist, dass der Mieter oder Pächter die Immobilie mit seiner Miete/ Pacht die Kosten deckt und die Kredit abbezahlt. Im Idealfall erhält man nach einigen Jahren sogar einen positiven Cashflow – wodurch ein passives Einkommen aufgebaut werden kann. Das bedeutet, dass du als Käufer mit der Miete/ Pacht nicht nur alle Unkosten der Immobilie decken kannst, sondern auch, dass nach Abzug aller Kosten und Tilgung noch etwas übrig bleibt.

Durch die Abbezahlung des Kredites jeden Monat (Sparplan) sinkt automatisch der Kredit. Das hat zur Folge, dass die Immobilie dir jeden Monat ein Stück mehr gehört (und nicht mehr der Bank).

Mit Hilfe eines Kredites, lässt sich dein Vermögen hebeln. Das bedeutet, dass du Kapital einsetzt, welches dir selbst nicht gehört – du es jedoch verwenden kannst und somit mehr Vermögen „besitzt“. Dadurch lassen sich bei gut ausgewählten Immobilien Renditen von weit über 10% erwirtschaften. Hinzu kommen Möglichkeiten Immobilien zu finanzieren ohne Eigenkapital einsetzen zu müssen. Weitere Informationen zu diesem Thema findest du hier.

Ist eine Immobilie zu einem gewissen Teil oder sogar ganz abbezahlt, lässt sie sich erneut beleihen. Dieses Geld kannst du dafür verwenden, um andere oder weitere Investitionen zu tätigen.

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Nachteile

Immobilien haben den Nachteil, dass sie sehr kostenintensiv und unflexibel sind.

Bei einer Finanzierung bist du zum Teil jahrzehntelang an Darlehensverträge gebunden. Dabei solltest du auch nicht die Zinszahlungen unterschätzen. Neben den Kaufpreis und den Kaufgebühren kommen weitere laufende Kosten und Kosten durch anfallende Reparaturen auf dich zu. Zudem sind Probleme mit den Mietern nicht ganz ausgeschlossen – wobei es auch hier Strategien gibt, um den Mietausfall oder Mietnormaden vorzubeugen.

Der Standort der Immobilie ist (in der Regel) nicht veränderbar. Dadurch ist ein Wertverfall durch veränderte äußere Umstände möglich (z. B. Bau einer Autobahn etc.), als auch durch den allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise.

Der Verkauf einer Immobilie nimmt etwas Zeit in Anspruch. Solltest du das Geld schnell benötigen, muss mit Verlusten gerechnet werden.

Zudem ist eine selbstgenutzte Immobilie KEINE Investitionsanlage!

Alles Wissenswerte zum Kauf von Immobilien

(als Investitionsanlage)

Das solltest du bei der Auswahl von einer Immobilie beachten:

Bei der Auswahl einer Immobilien als Investitionsanlage kommt es immer auf die Zahlen drauf an. Hier haben Emotionen nichts zu suchen. Wenn die Zahlen stimmen und voraussichtlich auch in Zukunft noch stimmen werden – ist es eine gute Anlage.

Förderlich bei der Auswahl der Anlage können sein: eine  gute Verkehrsanbindung, Schulen, Freizeit-, Einkaufs- und Gesundheitseinrichtungen in der Nähe, eine gefragte Umgebung etc. – sind nur einige Punkte davon.

Daran solltest du langfristig beim Kauf einer Immobilie denken:

Nach einziger Zeit ist gegebenfalls eine Renovierung notwendig. Hierfür ist zu empfehlen etwa 100€/qm zusätzlich als Rücklage auf der Seite zu haben.

Diese Kosten kommen beim Immobilienkauf auf dich zu:

Der Preis setzt sich aus folgenden Punkten zusammen:

  • Kaufpreis
  • Grunderwerbssteuer
  • Notargebühren
  • Grundbucheintragung
  • Provision für den Immobilienmakler
  • evtl. Gutachter

Bei einem Immobilienkauf fallen nicht unerhebliche Kosten an.

Zum einen verlangt das Finanzamt Grunderwerbssteuer. Jedes Bundesland erhebt seinen eigenen individuellen Prozentsatz (derzeit zwischen 3,5 % bis 6,5 % der Kaufsumme). Diese Grunderwerbssteuer macht ca. 1,8 % des Steueraufkommens in Deutschland aus.

Weiterhin erhält der Notar für seine Dienste in der Regel 1,5 % der Kaufsumme. Auch das Grundbuchamt nimmt nicht unerhebliche Gebühren.

Wurde ein Immobilienmakler beauftragt erhält dieser nach Kaufabschluss auch eine Provision. Diese kann etwa bis zu 7,14 % der Summe betragen.

Wurde zusätzlich noch ein Gutachten angefertigt, fallen auch hier die vorher (!) vereinbarten Kosten an.

Soviel (eigenes) Kapital benötigst du, um eine Immobilie zu kaufen:

Wird die Immobilie finanziert, ist der Eigenkapitalanteil abhängig von der jeweiligen Bank. Der Anteil liegt im Durchschnitt bei 20%. Hier enthalten sind unter anderem die Gebühren von Notar, Makler, Ämtern, etc.

Bei wenigen Banken oder bestimmten Kaufmodellen ist es möglich ohne 1€ Eigenanteil eine Immobilie zu kaufen.

Erfahre hier mehr dazu, wie es unsere Partner schaffen 95% ihrer verkauften Immobilien ohne 1€ Eigenkapital zu finanzieren.

Ablauf des Immobilienkaufs:

Nach der Entscheidung eine Immobilie zu kaufen, begibst du dich selbst oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers auf die Suche. Sobald du/ der Makler ein geeignetes Objekt gefunden hast/ hat, wird dieses besichtigt. Sagt es dir zu, super – ansonsten wird die Suche weiter fortgesetzt. Wie viele Objekte am Ende besichtigt werden, liegt ganz bei dir.

Hast du dich für ein Objekt entschieden, kannst du dir zusätzlich ein Gutachten von einen unabhängigen Sachverständigen anfertigen lassen. Insbesondere bei privaten Käufen ist dies zu empfehlen.

Im nächsten Schritt wird die Finanzierung beantragt. Wurde diese genehmigt, kann ein notariell beurkundeter Kaufvertrag aufgesetzt und unterschrieben werden. Danach erfolgt die Bezahlung der Immobilie durch dich bzw. durch die Bank.

Um das Eigentum auch nachweisen zu können wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt befindet sich im zuständigen Amtsgericht.

Alles Wissenswerte zum Verkauf von Immobilien

(als Investitionsanlage)

Daran solltest du beim Verkauf einer Immobilie denken:

Voraussichtlich wird der Käufer ebenfalls die Immobilie über die Bank finanzieren. Hierfür benötigt er einige Unterlagen, wie Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Bilder, Mitverträge, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, etc. Hier ist zu empfehlen vorab sämtliche Unterlagen vorzubereiten.

Des Weiteren solltest du dir Gedanken über den Verkaufspreis machen. Hierbei ist der Richtwert bei Wohnungen oder Häusern, dass die Jahreskaltmiete (abhängig von der Region) zwischen 2 und 6% der Verkaufssumme beträgt. Bei Gewerbeimmobilien werden sie höher liegen müssen.

Diese Kosten kommen beim Verkauf auf dich zu:

Keine

Ablauf des Verkaufs:

Wenn du eine Immobilie verkaufen möchtest, begibst du dich selbst oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers auf die Suche nach einen passenden Käufer. Um die Abwicklung zu beschleunigen, ist es zu empfehlen, sämtliche Unterlagen vorzubereiten.

Erhält der Käufer die Zusage für die Finanzierung der Immobilie von seiner Bank, wird ein Kaufvertragsentwurf erstellt. Dieser kann vom Käufer und Verkäufer innerhalb von 14 Tagen geprüft werden. Nach Ablauf der 14 Tage wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Im Anschluss daran erhältst du den Kaufbetrag überwiesen.

Alles was du sonst noch wissen solltest

zu Immobilien als Investitionsanlage

Geldwert9

Zeitaufwand für den Kauf

Der zeitliche Aufwand eine Immobilie zu kaufen, hängt von verschiedensten Faktoren ab. Insbesondere die passende Immobilie zu finden, kann einige Zeit in Anspruch nehmen.

Pauschal kann man sagen – zwischen 3 Wochen (Glücksfall) und 1 Jahr.

Geldwert10

Zeitaufwand für den Verkauf

Wie auch beim Immobilienkauf hängt der zeitliche Aufwand eine Immobilie zu verkaufen von verschiedensten Faktoren ab. Insbesondere den passenden Käufer zu finden, kann einige Zeit in Anspruch nehmen.

Pauschal kann man sagen – zwischen 3 Wochen (Glücksfall) und 1 Jahr.

Geldwert11

Anfallende Steuer beim Kauf

Grunderwerbssteuer einmalig (3,5 % -6,5 % der Kaufsumme je nach Bundesland)

Grundsteuerpflicht bei Häusern, Immobilien, Grundstücken etc. (wird durch die Kommune erhoben, kann jedoch auf die Mieter umgelagert werden)

Hinweis: Stand 08/2020. Diese Informationen ersetzen keine steuerliche Beratung. Hierzu sind wir nicht berechtigt. Für weitere Informationen und für eine steuerliche Beratung wende dich bitte an deinen Steuerberater.
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Anfallende Steuer beim Verkauf

Nach 10 Jahren Haltedauer sind die Gewinne steuerfrei; bei selbstgenutzter Immobilie greift die Steuerfreiheit bereits nach 3 Jahren (Achtung: begrenzte Anzahl der selbstgenutzten Einheiten)

Hinweis: Stand 08/2020. Diese Informationen ersetzen keine steuerliche Beratung. Hierzu sind wir nicht berechtigt. Für weitere Informationen und für eine steuerliche Beratung wende dich bitte an deinen Steuerberater.

Unser Geheimtipp

Ein Tipp: Investiere das Geld und lass dir einen unabhängigen Gutachter kommen. Dieser kann dir Mängel aufzeigen und dir eine realistische Preiseinschätzung geben.

Sollte die Immobilie gravierende Mängel aufweisen und du dich gegen einen Kauf deshalb entscheiden, hat dir das Gutachten eine Menge Geld gespart.

Wo und wie findest du passende Immobilie

(als Investitionsanlage)

Da das Feld der Immobilien sehr groß ist, ist es wichtig einige Fragen vorab für sich zu klären:

  • Welches Ziel verfolgst du mit der Immobilie?
  • Wie sieht deine finanzielle Situation im Moment und über die nächsten Wochen/ Monate aus?
  • Wie gut und bis zu welcher Höhe wirst/ willst du finanzieren?

Das Suchen auf Immobilienplattformen ist sehr schwierig und anstrengend geworden, deshalb ist es zu empfehlen sich in dem Bereich der Off-Market umzusehen. Das heißt, rede mit verschiedensten Leuten, ob sie etwas wissen oder jemanden kennen, der eine Immobilie verkaufen möchte oder setze dich mit einen Immobilienmakler deines Vertrauens in Verbindung.

Unsere Empfehlung

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Alles auf einem Blick

(Zusammenfassung)

Investitionsmöglichkeit:

Immobilie

Vermögenswert:

inflationsgeschützter Sachwert

Formen/ Arten dieser Anlage:

  • Wohnungen und Häuser
  • unbebaute Grundstücke
  • Garagen
  • landwirtschaftliche Flächen wie Acker oder Wald
  • Gewerbeimmobilien wie Geschäfte, Einkaufszentren, Werkstätten, Fabriken, Krankenhäuser, Hotels, Gaststätten etc.
  • Lagerhallen

Vorteile:

  • inflationsgeschützte Anlage
  • Eigentum, das man anfassen kann
  • Generationübergreifende Wertanlage
  • Wohnen muss man immer
  • Immobilien kann man steuerlich abschreiben, was die Steuerlast reduziert
  • Nach zwei Silvestern (3 Jahren) bei Eigennutzung steuerfrei
  • Nach 10 Jahren bei Vermietung steuerfrei
  • Bei vermieteten/ verpachteten Immobilien, zahlt der Mieter/ Pächter die Immobilie ab
  • Erziehlt im besten Fall nach einigen Jahren einen positiven Cashflow
  • Hebel des Vermögens durch einen Kredit dadurch Renditen von weit über 10% möglich.
  • Auch möglich ohne Eigenkapital zu investieren
  • Ist sehr gut beleihbar.

Nachteile:

  • unflexibel und kostenintensiv
  • ggf. Jahrzehnte lange Bindung an Darlehensverträge
  • „Nachschusspflicht“ durch Reparaturen und laufende Kosten
  • Standort nicht veränderbar
  • Probleme mit Mietern sind nicht ausgeschlossen
  • Wertverfall durch veränderte äußere Umstände möglich (z. B. Bau einer Autobahn etc.)
  • Wertverfall durch Rückgang der allgemeinen Immobilienpreise möglich

Anlageziel:

  • Steuern sparen
  • Inflationsschutz
  • Vermögensschutz
  • Vermögensaufbau
  • Diversifikation des Vermögens
  • private Nutzung (in diesem Fall ist es jedoch KEINE Investitionsanlage)

Nützliche Fakten

Sicherheit (Risiko): Design ohne Titel11 1

4

Verfügbarkeit: Design ohne Titel11 1

3

Renditeerwartung: Design ohne Titel11 1

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Erforderliches Wissen: Design ohne Titel11 1

4

Zeitaufwand

Wissensaneignung: Design ohne Titel11 1

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Kaufvorbereitung: Design ohne Titel11 1

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Kaufvorgang: Design ohne Titel11 1

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Pflege: Design ohne Titel11 1

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Kapitalaufwand

Erforderliches Kapital: Design ohne Titel11 1

6

Gesamtinvestitionssumme: Design ohne Titel11 1

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Anfallende Kosten beim Kauf: Design ohne Titel11 1

6

Anfallende Kosten beim Verkauf: Design ohne Titel11 1

7

Kapitalaufwand

Ist die Anlageform für JEDEN geeignet? Design ohne Titel11 1

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Ist die Anlage zum Vermögensaufbau ggeignet? Design ohne Titel11 1

Design ohne Titel11

Haltedauer (damit sich die Anlage rentiert) Design ohne Titel11 1

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Bonusmaterial